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公募基金地产持仓持续下降。2023Q1全市场和公募基金口径对房地产行业配置比例分别为1.89％和1.19％,分别较2022Q4下降0.29、0.43个百分点,连续两个季度有所下降,相对配置比例(-0.70％)连续13个季度处于低配状态,低配幅度环比上个季度扩大0.13个百分点,在19个大类行业排名第13,与上一季度持平。2023Q1末房地产板块的公募基金持仓总市值为765亿元,环比下降23.6％,市值连续两个季度环比有所下降。

头部房企持仓集中度下降,但CR20持股集中度提升。2023Q1末持仓市值前五的个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、中国海外发展,均为头部龙头房企或央国企,持仓市值分别为175.6、70.2、64.8、34.2、29.2亿元,占板块持仓总市值的比重合计达48.9％,环比下降3.2个百分点,龙头房企持仓集中度连续两个季度有所下跌。CR10、CR20持仓总市值占比分别为59.2％和65.7％,环比分别提升了0.9和2.1个百分点,但仍低于2022Q3末的62.2％和67.1％。

从重仓持股的基金数量来看,一季度公募基金重仓地产股数量整体减少。2023Q1末公募基金合计重仓56家房企,环比2022Q4末下降2家;平均每家房企获20只基金重仓,环比2022Q4末下降5只。一季度末18家房企获更多公募基金重仓,基金重仓数量增长前三为华发股份(+40只)、越秀地产(+16只)、滨江集团(+10只),均为区域深耕型优质房企;16家房企受到公募基金重仓减持,前三为万科A(-175只)、保利发展(-143只)、金地集团(-100只)。

从重仓个股持仓增减持来看,龙头仓位出现分化;华发、越秀、滨江作为优质区域深耕型房企获显著增持。持仓数量方面,2023Q1末持仓数量占流通股比重增幅前五分别为华发股份、越秀地产、绿城服务、滨江集团、招商积余,持仓数量占流通股比重环比2022Q4末分别增长3.40、2.39、1.80、1.71、0.92个百分点。市场看好区域深耕型房企,其销售、拿地均有较好增长。减仓数量占比前五分别为金地集团、万科A、保利物业、广宇发展、保利发展,占比环比2022Q4分别下降8.71、3.74、2.56、1.94、1.72个百分点。

沪深港通:1)北上资金配置地产比例下降,存量配置偏好头部龙头房企。2023Q1北上资金的地产股持仓总市值为225亿元,环比下降20.4％;占北向资金的比例为0.89％,环比下降0.38个百分点。重仓个股方面,2023Q1陆股通持仓市值TOP5分别为保利发展(52.4亿元)、万科A(51.1亿元)、招商蛇口(26.0亿元)、金地集团(16.5亿元)、新城控股(10.2亿元),合计持股市值达156.2亿,占陆股通地产投资总市值的69.4％。2)南下资金配置地产比例下降,存量配置偏好央企。2023Q1南下资金中房地产持仓总市值为1129.1亿元,环比下降8.7％;占南下资金比例为4.71％,环比减少0.87个百分点。从配置的主流地产股看,2023Q1港股通持仓市值Top5分别为中国海外发展(162.8亿港元)、华润置地(87.7亿港元)、融创中国(59.0亿港元)、万科企业(56.2亿港元)、绿城中国(53.7亿港元),合计持股市值达419.3亿港元,占地产板块投资总市值的37.1％。

投资建议地产成交持续修复,新房成交同比已经连续8周为正;二手房成交同比已经连续12周为正,且增幅始终高于75％;尤其高能级城市市场回暖表现出一定的可持续性。同时当前房价也基本走出了下跌的通道,房价回稳的趋势显现。近期热点城市土拍市场热度也较高,上海、杭州、合肥集中土拍平均溢价率分别为7.0％、8.5％、12.4％,民营房企的投资意愿也有所复苏。我们认为市场仍处于温和修复阶段,土地市场活跃度也有所回升。

具体标的,我们建议在板块目前估值仍然相对较低的情况下,关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司;REITs相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方;以及在行业大环境收缩的背景下,重要性提升的渠道公司。我们建议关注以下两条主线:1)主流的央国企和区域深耕型房企,销售、拿地均有较好增长,行业见底复苏后带来β行情:招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团;2)主题性投资机会,包括REITs相关:大悦城、光大嘉宝、中新集团;房地产渠道相关的标的:贝壳、我爱我家。

风险提示房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。